Гараж в аренду с зарядкой: согласие собственника, счётчик MID и электричество вместе с арендной платой

Гайд для физических лиц, компаний и застройщиков, которые сдают гараж, машино-место или гаражный бокс. Ориентировочную цену для своей схемы мест можно рассчитать в калькуляторе цены зарядки для гаражей.

Согласования: ваша отдельная часть здания, общие части и арендатор

Гараж, машино-место и гаражный бокс могут быть отдельными частями здания (ст. 4 Закона о жилье и содержании зданий). В своей отдельной части собственник осуществляет право собственности исключительно сам, если закон не предусматривает иное (ст. 12 ч. 1 п. 1).

Кабель от счётчика до гаража чаще всего проходит через общие части здания. Работы, затрагивающие общие части, собственник выполняет только при наличии полученного разрешения (ст. 12 ч. 1 п. 3).

О размещении вещей на общих частях решает собрание жильцов — простым большинством голосов присутствующих (ст. 42 ч. 1 п. 16 и ст. 44). Кворум — большинство от общего числа голосов, а на повторном заседании — треть (ст. 45). Собственник, который голосует письменно или электронно, считается присутствующим (ст. 44 ч. 4).

Если гараж или машино-место — ваша единственная отдельная часть в здании, вы голосуете только по решениям о той части здания, где оно находится (ст. 43 ч. 3). Как управляющий ведёт процесс от первых заявок до решения, описано в гайде зарядки в гараже жилого дома: план из 5 шагов.

Проще всего с гаражом или боксом, у которого есть свой счётчик и распределительный щит: зарядка подключается к проводке самого гаража. У машино-места в общем гараже стена или колонна для зарядки обычно относится к общим частям, поэтому и об этом решает собрание.

Счётчик и разрешённая мощность: откуда зарядка получает электричество

Зарядка подключается либо к счётчику гаража, либо к счётчику вашей квартиры или коммерческого помещения. От этого зависит, на чьё имя приходит счёт и из какого счёта вы берёте цену для расчёта.

Счётчика общедомовых нужд лучше избегать: его счёт оплачивает объединение жильцов, и до расчёта за электричество арендатора платили бы все собственники. Если другого варианта нет, сначала согласуйте модель расчёта с управляющим и собранием.

Разрешённая мощность указана в счёте за электричество. Если этих данных нет, для трёхфазного подключения с прямым учётом разрешённой считается мощность 17,25 кВт. Минимальная разрешённая мощность трёхфазного подключения — 11,04 кВт с ограничителем на 16 А (ст. 18 и 19 Постановления об условиях поставки и снабжения электроэнергией).

START — это отдельная линия с усиленной розеткой, которая заряжает мощностью 2,3–3,7 кВт и подходит и для небольшого подключения. Wallbox на 11 кВт требует трёхфазного подключения и на меньшем не работает на полную мощность: максимальный ток зарядки мы настраиваем по мощности, которая остаётся после остального потребления.

Если мощности не хватает, заявку на её увеличение в EDS (оператор сети) подаёте вы, а стоимость мы указываем в предложении отдельной строкой, без своей наценки. Для гаража с несколькими местами расчёт есть в гайде сколько мощности нужно гаражу для 10, 20 или 50 зарядок.

Счётчик MID: одно и то же число кВт·ч для вас и арендатора

Когда вы берёте с арендатора плату за электричество, расход зарядки нужно учитывать отдельно от других приборов на том же счётчике. Поэтому к зарядке ставится счётчик MID, который измеряет израсходованные на этом месте кВт·ч. Фотографируйте показания счётчика при каждом расчёте и в конце аренды, чтобы у обеих сторон были одинаковые данные.

MID — обозначение европейской Директивы об измерительных приборах 2014/32/EU, а в Сербии эту же область регулируют Правила об измерительных приборах («Службени гласник РС» 3/2018), согласованные с этой директивой. Подлежит ли поверке счётчик, по которому вы выставляете электричество другому лицу, уточните в Дирекции мер и драгоценных металлов.

Подписка на место — по желанию и без договорных обязательств. С ней каждый месяц вы получаете отчёт по счётчику MID в PDF и CSV, а раз в год — проверку проводки и оборудования. Комплект работает и без подписки, тогда показания счётчика вы снимаете сами.

Электричество вместе с арендой: без наценки, но не без НДС

Самая понятная модель — арендная плата плюс оплата измеренных кВт·ч по цене из вашего счёта за электричество. Без наценки значит, что вы берёте с арендатора только стоимость электричества, без заработка на кВт·ч. Такое возмещение затрат называется перевыставлением расходов.

Заранее зафиксируйте, как считается цена кВт·ч, — например, как сумма за электричество из счёта, делённая на потребление в кВт·ч за этот месяц. Такая средняя цена уже учитывает дневной и ночной тарифы и зону потребления, и обе стороны могут сверить её со счётом.

Министерство финансов считает расходы на электроэнергию, которые арендодатель — плательщик НДС перевыставляет арендатору, частью налоговой базы по НДС. Так сказано в разъяснениях № 413-00-477/2009-04 от 3 марта 2009 г. и № 430-00-503/2018-04 от 15 октября 2018 г.

Электронный счёт через SEF обязателен между плательщиками НДС и в отношении государственного сектора, а физическим лицам он не выставляется. Перед первым расчётом спросите бухгалтера:

• являетесь ли вы плательщиком НДС и как показывать электричество вместе с арендой;
• нужен ли фискальный чек, если арендатор — физическое лицо;
• если вы сдаёте гараж как физическое лицо, считается ли полученная плата за электричество доходом от аренды;
• как учитывать электричество, если гараж подключён к счётчику вашей квартиры.

Договорённость с арендатором: что записать до первого расчёта

Если гараж уже сдан, согласуйте с арендатором дату работ заранее. Правила пользования и расчёта запишите до первого месяца зарядки, чтобы обе стороны знали, за что платят:

• начальные показания счётчика MID в день передачи, с фотографией;
• как считается цена кВт·ч и до какого числа электричество оплачивается вместе с арендой;
• кому принадлежит зарядка и что с ней будет, когда аренда закончится;
• кому арендатор сообщает о неисправности и кто оплачивает ремонт;
• что арендатор не пользуется удлинителями и разветвителями и не меняет настройки зарядки и проводки.

Это список тем, а не шаблон договора. Как внести их в договор аренды или дополнительное соглашение, уточните у своего юриста. У страховщика спросите, покрывает ли страховой полис гаража и зарядку.

Разрешение на работы и пожарная безопасность

По Правилам об особых видах объектов и работ («Службени гласник РС» 87/2023) установка зарядки — вид работ, на который выдаётся решение об одобрении выполнения работ. Решение выдаётся по ст. 145 Закона о планировании и строительстве.

Разрешение, если оно требуется, собственник объекта получает в компетентном органе. Мы предоставляем техническое описание работ и исполнительную документацию.

С 19 апреля 2024 г. действуют Правила о технических нормативах пожарной безопасности гаражей («Службени гласник РС» 31/2024 и 59/2025). Они предусматривают, что в составе гаража может быть зона для зарядки электромобилей (ст. 3 ч. 2).

Правила не запрещают зарядку и не устанавливают особых технических требований к зарядкам. Существующие гаражи они не обязывают переделывать, но реконструкция не должна снижать пожарную безопасность (ст. 1 и 4). Путь эвакуации должен оставаться свободным (ст. 20), а для электрической части действуют общие нормы и стандарты, в том числе SRPS HD 60364-7-722 и SRPS EN IEC 61851-1.

Пакеты, сроки и порядок шагов

Evolako устанавливает зарядку со счётчиком MID и даёт шаблоны для собрания: проект решения и пункт повестки дня. Заседание, переговоры с управляющим и заявки в EDS ведёте вы или управляющий.

Обе цены включают базовый монтаж рядом с распределительным щитом: отдельную линию до 2 м кабеля, УЗО и автоматический выключатель. Кабель до места, трассу, проход через стену, новый щит или увеличение мощности мы считаем при оценке и указываем в предложении.

Оценка на объекте стоит 2.990 RSD и засчитывается в стоимость монтажа. Ориентировочную цену можно получить и сообщением — по фотографиям распределительного щита, гаража и счёта за электричество.

Монтаж одного места занимает один рабочий день. Без решения собрания весь процесс обычно занимает 1–2 недели, с решением собрания — 4–10 недель; увеличение мощности и решение об одобрении работ, если они нужны, могут его продлить. Порядок шагов:

• по счёту за электричество определите счётчик и разрешённую мощность;
• проверьте, затрагивают ли кабель или зарядка общие части, и если да, через управляющего инициируйте решение собрания;
• дату работ и правила расчёта согласуйте с арендатором письменно;
• запишитесь на оценку и выберите START или WALLBOX.

Источники

• Закон о жилье и содержании зданий («Службени гласник РС» 104/2016 и 9/2020), ст. 4, 12 и 42–45
• Постановление об условиях поставки и снабжения электроэнергией («Службени гласник РС» 84/2023, 58/2025, 67/2025, 48/2026 и 81/2026), ст. 18 и 19
• Правила об измерительных приборах («Службени гласник РС» 3/2018), ст. 24
• Закон о налоге на добавленную стоимость
• Закон о планировании и строительстве, ст. 145
• Правила о технических нормативах пожарной безопасности гаражей («Службени гласник РС» 31/2024, опубликованы 11 апреля 2024 г.)

Этот гайд написан с помощью ИИ-инструментов на основе указанных источников и последний раз проверен 22 октября 2026 г. Если вы нашли ошибку или у вас есть более свежие данные, напишите нам на hello@evolako.com — исправления мы публикуем с датой.